二月即将结束。目前学区房市场的市场状况如何？

过去两年，学区房的市场这个时候就已经启动了，有的年份就已经是热火朝天的销售了。

今年，受房地产市场环境和去年底学区房房价大幅下跌的影响，释放了一波成交热潮。综上所述，目前学区房市场是有看房、有交易，但总体不温不火、表现平平。

那么大家最关心的六中、二中、南浦目前的市场情况如何呢？是涨了还是跌了？我们来一一谈谈。

温州六中

我们先来看实验6的情况。

六中是去年三大学区中房价跌幅最大的学区。从3月份的最高点到2021年4月，已经下跌了数十万。面积不到60平方米的六中又老又小。单学区从300万以上下降到220万-250万左右。双学区人口从近400万减少到略高于300万。

这个价格在去年底稳定下来。目前，百里东路、三官店巷30-40平米单六中学区售价在25-260万元左右。老坡小双学区一套30平米左右的房子售价在330万左右。

从成交量来看，去年底有明显好转，部分急售且价格较低的楼盘得以售出。农历新年后的交易量不如去年年底，无法与往年2月和3月的繁荣相比。

市场再次进入胶着阶段。看房的人很多，但搬家的人却不多。有交易，温州话叫“温吞水”。

2022年2月25日截图

我们看一下南浦实验的情况。

南浦去年也经历了大幅下滑。从去年3-4月的峰值开始，仅用了半年的时间，就下跌了5000-8000元/左右，基本回到了2020年的价格。

去年年底，下路浦一区60多平米的房子价格还不到200万。后来到了11月底12月初，这些急售的房子基本都卖完了，房价又回到了200万以上。而在农历新年之前，也就是2022年1月，又出现了一波集中交易，基本把价值210万以下的存量房全部消耗掉。

目前，下路铺面积60平方米以上的房屋，除底层和顶层报价在220万左右外，其他楼层报价普遍在225-240万左右。需要注意的是，这并不是原来的低价楼盘涨价了，而是低价楼盘已经卖完了，留下了原本定价较高、不急售的楼盘。

2022年2月25日截图

最后我们来看一下温二中的情况。

去年，三总学区中，二中降幅最小。原因是，2021年上半年疯狂增长时，二中的增长数量没有其他两个学区那么多，因此下降的幅度有限。另外，百里路沿线的房子都有电梯，周边配套设施好，住宅物业也不错，所以整体价格处于较高的底部。

目前的情况是，安澜有60多平米，造价200万左右。万岁60多平米，价格在260万左右。一个80多平方米的墨斗大约需要330万。与去年底相比基本没有变化。顶多就是一些房东还价的幅度缩小了。

2022年2月25日截图

可以看出，三个总学区的情况差不多，南浦的成交稍好一些。可以说，整体学区房市场进入了新的博弈期。

至于购房者，看房的人也不少，但他们相信“房子是用来住的，不是用来炒的”、“共同富裕”、“教育公平”三个大方向，认为学校的房价地区不太可能增加。但需要买一套给孩子学习，所以一直读着，犹豫着要不要入手。只有当市场上有个别低价房急售时，交易才会完成。

对于卖家来说，他们心理上认为3、4月份是学区房的销售高峰。如果你想学习，你必须购买它。这不是钱的问题。如果你不买，你就无法进入顶尖学校。房子可以晚一年卖，但孩子的教育不能拖一年，所以没必要低于市场价卖。另外，近期降息、降准、政策频出，也让房东感觉市场已经见底，只会反弹，不会再下跌。

当前的学区房市场，有需求，也有供给，但双方对后市的判断不同，导致目前成交低迷。

学区房市场如何发展，主要集中在两个方面。

首先看房地产市场的大环境，房地产市场整体是否会重启、上行。

学区房是房地产市场的一部分。当整体房地产市场上涨时，学区房也会随之上涨。如果整体楼市持续出现土地拍卖失败、房企遭遇雷雨的情况，那么学区房不太可能从独立市场中脱颖而出。

我们看到，今年1-2月，政策除了降准、降息之外，还给出了非常明确的有利于房地产的思路，比如“充分释放居民住房需求”。与此同时，山东省菏泽、重庆等城市开始将首付比例下调至20%。温州将按照“一城一策”跟进。网上有很多谣言。

这里需要注意的是，即使首付比例降低，也只是发出一个信号，起到心理作用。实际效果不会太大，因为实际买房成本并没有降低。真正能够提振房地产市场的是降低抵押贷款利率。目前银行房贷利率是在4.6的基础上，加上70-90个基点，大概是5.3-5.5。

什么时候这些额外的积分减少，房贷利率回到5以下，购房成本就会降低，楼市可能会提振。因此，我们必须重点关注房贷利率的后续变化。

温州南堡实验中学

其次，取决于学区房买卖双方的心态来确定何时打破博弈期。

前面说过，市场上看房的人多，买房的人少。原因是后市的不确定性让大家犹豫不决。他们害怕在高点买入，所以一直在观望。但学区房有积分。如果你想上顶尖学校，你必须在某个时间点之前购买，除非你找到替代方案，例如在私立学校学习或转学到其他学校。

因此，随着时间的推移，到了3、4月份，这种焦虑在买家和卖家中会更加明显。至于市场是涨还是跌，就看双方的心态了。你看不到心态，但通过观察成交量可以知道市场心态的变化。

据温州商报报道，2月7日至2月20日的两周内，鹿城区成交二手房549套。根据这个数据简单推算，鹿城区二手房成交量可能有1098套左右。整个二月份的地区（估计值）。这个数据并不理想，仅比1月份鹿城区二手房成交1010套多一点点。 （2月份实际交易量将于3月1日公布，我们将进行详细分析）

值得关注的是，鹿城区二手交易量单周超过400套，单月约1500套。届时，意味着二手市场已经启动，方向也会更加明确。

今年的学区房市场与前3-5年有很大不同。有楼市大环境和经济增速下滑的制约，但同时我们也看到经济刺激政策的出台和楼市的各种积极发展。没有人敢说半年甚至三个月就能清楚地看到学区房的行情。在迷雾中前行的时候，不要忘记自己为什么出发，为什么要在学区买房。